对于很多中国买家来说，在西班牙买完房，并不意味着税务问题就结束了。

即使你长期生活在中国、房子没有出租，甚至一年只来西班牙住几周，也可能仍然存在西班牙的年度税务义务。

而如果你已经搬到西班牙生活并成为西班牙税务居民，房产的申报方式又会有所不同。

因此，持有西班牙房产以后，有两个问题非常重要：

你是不是西班牙税务居民？

你的房产是自住、空置还是用于出租？

本文根据2026年现行规则，为你介绍西班牙房产持有者需要重点了解的三项税务义务：

• 房产税（IBI）
• 与房产相关的个人所得税（IRPF / IRNR）
• 财富税（Impuesto sobre el Patrimonio）

税费1：房产税（IBI）——每年都要关注的市政房产税

房产税（Impuesto sobre Bienes Inmuebles，IBI）是西班牙最基本的房产持有税之一。

它属于市政税，由房产所在地的市政府（Ayuntamiento）负责管理和征收。

因此，无论你目前生活在中国还是西班牙，也无论你是不是西班牙税务居民，只要你属于相应房产的 IBI 纳税义务人，就需要按照当地规定缴纳。

谁负责缴纳？

IBI 的纳税义务在每年的1月1日产生。

原则上，当年1月1日属于相应房产应税权利持有人的一方，需要承担当年度的 IBI。

例如：

如果你在当年1月1日仍然是房产所有人，之后才出售房产，并不意味着市政府会自动按照你实际持有的月份重新计算 IBI。

至于房屋买卖双方之间是否约定按照持有时间分摊，则需要结合具体交易情况判断。

IBI如何计算？

IBI主要根据房产的地籍价值（Valor Catastral）计算。

需要注意：

Valor Catastral 并不是你当初买房支付的价格，也不等同于现在的市场价格。

市政府会根据房产的地籍价值以及当地适用的税率计算最终的 IBI。

因此，即使两套房子的市场价格差不多，因为所在城市和 Valor Catastral 不同，每年的 IBI 也可能存在明显差异。

如何缴纳？

IBI由房产所在地的市政府负责征收。

西班牙全国没有统一的 IBI 缴费日期，不同城市的缴费期限可能不同。

因此，如果你长期生活在中国，更需要注意当地市政府的缴费通知和期限。

很多房主会设置银行自动扣款（Domiciliación Bancaria），避免因为长期不在西班牙而错过缴费。

税费2：房产所得税（IRPF / IRNR）——房子没有出租，也可能需要申报

这是很多中国房主最容易忽略的一项税务问题。

不少人会认为：

“我的西班牙房子没有出租，没有收到租金，为什么还要交所得税？”

原因是，在符合条件的情况下，西班牙税法会对处于自用或可供房主使用状态的部分房产计算房地产推定所得（Renta Inmobiliaria Imputada）。

具体如何申报，首先要判断：你是不是西班牙税务居民。

如果你主要生活在中国：注意非居民所得税（IRNR）

如果你目前属于中国税务居民，同时不属于西班牙税务居民，但在西班牙拥有房产，就需要特别注意非居民所得税（Impuesto sobre la Renta de no Residentes，IRNR）。

需要说明的是：

是否属于西班牙税务居民，不能单纯用“有没有西班牙居留卡”或者“是不是中国国籍”来判断。

西班牙国内法会考虑183天、经济利益中心等因素。

如果同时涉及中国和西班牙的税务居民身份，还可能需要结合中西避免双重征税协定进一步判断。

自住房没有出租，也可能要申报Modelo 210

假设你长期生活在中国，在西班牙买了一套度假房。

房子没有出租，只是自己偶尔来西班牙时居住。

很多房主会认为：

“没有租金收入，就没有税。”

但在符合条件的情况下并不是这样。

非居民持有处于自用或可供自己使用状态的西班牙城市房产，通常仍需要申报房地产推定所得。相关申报通常通过Modelo 210完成。

房地产推定所得怎么计算？

首先，需要找到房产的地籍价值：

Valor Catastral

通常可以在 IBI 单据等资料中找到。

之后，根据房产具体情况，一般会使用：1.1%或2%，计算相应的房地产推定所得。

符合规定的、地籍价值在相关期限内经过集体评估、修改或确定的房产，通常适用1.1%。

其他情况下通常适用2%。

如果房产没有 Valor Catastral，或者该价值尚未正式通知给房主，则需要按照另外的规则计算。

中国税务居民适用多少税率？

这是中国房主需要特别注意的一点。

目前对于符合条件的欧盟成员国、冰岛、挪威和列支敦士登税务居民，相关 IRNR 一般税率为19%。

中国不属于这一范围。

因此，中国税务居民在适用这一类 IRNR 规则时，一般税率为：24%

举个中国房主的例子

假设你目前仍然属于中国税务居民，在西班牙拥有一套供自己使用的房产。

房产 Valor Catastral 为：250,000欧元，并且符合1.1%的推定比例。

那么年度推定所得为：250,000 × 1.1% = 2,750欧元

按照24%的税率计算：2,750 × 24% = 660欧元

因此，在全年持有、全年属于自用或可供自用状态的简化情况下，对应的 IRNR 税额为：660欧元

如果房产并非全年持有，或者一年中的部分时间用于出租，则需要按照实际情况和相应期间分别计算。

Modelo 210什么时候申报？

这里需要特别注意2026年的规则变化。

对于2025年度产生的房地产推定所得，申报期限仍然是：2026年1月1日至12月31日。

但是，从2026年度产生的房地产推定所得开始，相关 Modelo 210 的申报及缴税期间调整为：次年4月1日至12月31日。

也就是说：

2026年度的房地产推定所得，应在2027年4月1日至12月31日期间申报。

如果你长期生活在中国但持有西班牙房产，这个申报时间尤其值得注意。

如果你已经移居西班牙：注意个人所得税（IRPF）

如果你已经搬到西班牙生活，并且成为西班牙个人所得税税务居民，房产的处理方式就会发生变化。

符合条件的主要自住房（Vivienda Habitual）一般不需要计算房地产推定所得。

但是，如果你还拥有：

• 第二套住房
• 度假房
• 其他处于个人可使用状态且不属于主要自住房的城市房产

则可能需要在年度个人所得税申报（Declaración de la Renta）中计算房地产推定所得。

年度个人所得税通常通过：Modelo 100进行申报。

所以，同一套西班牙房产：

人在中国时，可能通过 IRNR 和 Modelo 210 处理。

成为西班牙税务居民以后，则可能进入 IRPF 和 Modelo 100 的申报体系。

这也是为什么税务居民身份发生变化以后，需要重新检查自己的房产税务处理方式。

税费3：财富税（Impuesto sobre el Patrimonio）

对于资产规模较高的中国房主，还需要注意西班牙财富税（Impuesto sobre el Patrimonio）。

财富税并不仅仅针对房地产，而是针对个人持有的相关资产和权利进行计算。

而对于中国客户来说，最重要的区别仍然是：你是不是西班牙税务居民。

如果你目前主要生活在中国

如果你属于非西班牙税务居民，原则上按照实际纳税义务（Obligación Real）考虑位于西班牙、可以在西班牙行使或应当在西班牙履行的相关资产和权利。

例如：

你在中国生活，但是在马德里拥有一套房产。

这套西班牙房产可能进入西班牙财富税的计算范围。

符合条件、与相关西班牙资产直接有关的债务，在计算时可能可以扣除。

如果你已经成为西班牙税务居民

情况会明显不同。

西班牙税务居民原则上需要按照全球范围内的相关净资产考虑财富税。

因此，除了西班牙房产之外，还可能涉及你在中国以及其他国家持有的：

• 房产
• 银行存款
• 股票
• 基金
• 公司股权
• 其他投资和资产

这也是很多从中国移居西班牙的家庭容易忽略的问题。

成为西班牙税务居民以后，税务问题不能只看“我在西班牙有什么”，还需要考虑自己的全球资产情况。

70万欧元免税额并不是所有人的统一答案

国家层面的普通最低免税额（Mínimo Exento）通常为：700,000欧元

但财富税属于自治区拥有一定规范权限的税种。

不同自治区可能存在不同的：

• 最低免税额
• 税率
• 减免
• 税收优惠

因此，不能简单理解为：

“资产超过70万欧元，就一定需要缴财富税。”

实际结果需要结合适用的自治区规则进行判断。

非居民在符合规定的情况下，也可能适用其在西班牙应税资产价值最高所在地自治区的相关财富税规则。

主要自住房最高30万欧元免税

对于符合条件的主要自住房（Vivienda Habitual），财富税制度下存在最高：

300,000欧元

的免税额度。

但这一点对中国房主尤其需要注意：

如果你长期生活在中国，西班牙的房产只是度假房或第二住宅，并不能仅仅因为“自己住、不出租”就自动按照西班牙主要自住房享受这项免税。

谁需要提交Modelo 714？

财富税通常通过：Modelo 714进行申报。

一般来说，符合以下任一情况都可能产生申报义务：

第一：按照适用规则计算后存在财富税应缴税额。

第二：即使最终没有税款需要缴纳，但按照财富税规定计算的资产和权利总价值超过：2,000,000欧元，也可能仍然需要提交财富税申报。

因此，“没有税要交”和“不需要申报”并不是完全相同的概念。

举个中国房主的例子

假设一名目前仍然生活在中国、属于非西班牙税务居民的房主，在西班牙拥有一套房产。

按照财富税规定确定的房产价值为：800,000欧元

同时存在与该西班牙房产直接相关、并符合扣除条件的：50,000欧元债务

简化情况下，相关净资产可能为：750,000欧元

如果仅以国家一般700,000欧元最低免税额作为示例：750,000 - 700,000 = 50,000欧元

这50,000欧元可能进入财富税的应税基础。

但是，这并不意味着最终一定需要按照国家税率缴纳财富税。

还需要进一步确认：

• 房产位于哪个自治区
• 可以或应当适用哪些自治区规则
• 实际适用的最低免税额
• 税率
• 减免和优惠
• 其他相关资产和债务

因此，对于高价值房产，最好不要只根据房屋购买价格判断自己是否需要申报财富税。

中国房主持有西班牙房产，需要注意的不只是买房时的税

对于中国客户来说，西班牙房产税务最容易出现的误区之一就是：

“买房的时候税已经交完了，以后没有收入就不用报税。”

实际上，买房完成以后，每年仍可能涉及：

• IBI 房产税
• 非居民所得税 IRNR
• Modelo 210
• 西班牙居民个人所得税 IRPF
• Modelo 100
• 财富税
• Modelo 714

根据房产所在地，还可能存在其他地方税费或市政费用。

如果房产用于出租，则还需要另外计算租金收入产生的税务义务，不能继续按照单纯自用房产的推定所得方式处理。

对于同时在中国和西班牙持有房产、银行存款、投资或公司股权的人来说，如果之后成为西班牙税务居民，还需要进一步考虑全球收入、海外资产以及其他可能产生的西班牙申报义务。

因此，判断西班牙房产税务时，不应该只看“有没有出租”，还需要同时考虑：税务居民身份、房产用途、房产价值以及整体资产情况。

不确定自己的西班牙房产需要申报什么？

如果你目前生活在中国，但已经在西班牙购买房产，或者已经移居西班牙，不确定自己应该按照居民还是非居民身份申报，Innotaxes 可以根据你的实际情况协助判断。

我们可以帮助你确认：

• IBI及相关房产税务
• Modelo 210
• IRNR非居民所得税
• IRPF居民个人所得税
• Modelo 714及财富税
• 房产出租产生的税务义务
• 中国与西班牙跨境资产相关的西班牙税务问题

对于同时在中国和西班牙持有资产的客户，提前梳理税务居民身份和整体资产情况，可以减少漏报、错报以及后续补税风险。

免责声明

本文内容仅供一般信息参考，不构成针对任何具体情况的税务或法律建议。西班牙房地产、个人所得税、非居民所得税及财富税规则可能发生变化，并且部分规定会因自治区及市政府而有所不同。涉及中国与西班牙两地资产时，还可能需要结合税务居民身份、避免双重征税协定及具体资产情况进行判断。如需确认个人申报义务，建议咨询专业税务顾问。